Condominio quale datore di lavoro : elementi per parlare di lavoro subordinato.

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In un contesto condominiale, è comunemente noto che possano verificarsi delle controversie tra i condomini o delle problematiche sull’utilizzo degli spazi e cose comuni. Al fine di prevenirle o risolverle, fondamentale è la figura dell’amministratore di condominio.

Ma quali sono i compiti generali che spettano all’amministratore? Quest’ultimo, nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio, in qualità di legale rappresentante è in obbligo e in dovere di:

-          Convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere;

-          Riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e redigere il totale delle spese a fine gestione, come giustificativo delle entrate e delle uscite della cassa condominiale;

-          Disciplinare l’uso delle parti condominiali e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune di tutti i condomini;

-          Incassare le rate condominiali e pagare i fornitori per mezzo di un apposito conto corrente condominiale intestato al condominio;

-          Agire contro i condomini morosi, anche per via legali;

-          Tenere i registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazioni (registro anagrafico, dei verbali, di nomina e revoca degli amministratori, di contabilità);

-          Redigere a fine anno il bilancio condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione.

Ciò premesso, come scaturisce un rapporto di lavoro subordinato (art. 2094 c.c.) con l’amministratore in veste di datore di lavoro?

Quando in un condominio lavorano dei dipendenti (come ad esempio, il portiere, il giardiniere, l’addetto alle pulizie, il tecnico della manutenzione), l’amministratore assume la carica di datore di lavoro e, in quanto tale, assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione dei lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso.

La Corte di Cassazione con una recente sentenza del 2018, la n. 2, ha deciso che l’elemento fondamentale per distinguere un rapporto di lavoro subordinato rispetto ad un rapporto di lavoro autonomo è l’assoggettamento del lavoratore al potere direttivo, organizzativo e disciplinare del datore di lavoro (nel nostro caso, l’amministratore), con una conseguente limitazione dell’autonomia ed inserimento nell’organizzazione aziendale.

Gli altri elementi, quali continuità della prestazione, assenza di rischio, osservanza di un orario, forma della retribuzione, hanno natura prettamente sussidiaria e non decisiva del rapporto.

In mancanza dei predetti elementi, le prestazioni sono piuttosto riconducibili a un contratto d’opera, art. 2222 c.c., con il quale il dipendente si obbliga a compiere un’opera o un servizio verso un corrispettivo, con lavoro prevalentemente proprio e quindi senza vincolo di subordinazione.

In altre parole i servizi resi in favore di un Condominio, quali pulizia giornaliera, distribuzione della posta, comunicazione di eventuali guasti o disservizi all’amministratore, controllo degli impianti idrici, elettrici e dell’ascensore non sono riconducibili ad un rapporto di lavoro subordinato (anche se è stato fornito l’alloggio gratuito all’interno del fabbricato) in assenza di prova della soggezione al potere direttivo e disciplinare dell’amministratore condominiale.

A cura della Dott.ssa Rosaria Pilato – Consulente del Lavoro e della Dott.ssa Bianca Panico – Praticante Consulente del Lavoro.